每年这个时候，我都会看几份报告。

一份是招行的年报。因为招行是中国银行业优等生，个人客户数据披露比较详实，能看出很多有意思的点。

比如2022年，招行披露过他们13万户的私人银行客户，每户的平均资产2813万元。而一般客户的户均资产，就一万多元。

只是从2023年开始，招行年报开始减少相关信息的披露了。

我最近还看了国民经济和社会发展统计公报。公报显示东北三省去年的常住人口，比前年少了82万人。如果把时间拉长，过去十年，东北三省一共少了：

1250万人。
季节的确漫长。

还有一份报告，每年这个时候，都由一家房企发布。对我来说，这是了解中国房地产的一扇窗口。

它是保利每年发布的《不动产行业白皮书》。

上周，保利发布了今年的白皮书。我翻了翻，印象最深的是保利说，不动产是一个庞大而复杂的生态系统，市场的回稳就不仅仅是结构性的修复，而应该是：

整个生态系统的再平衡。
这是说，房地产的问题不仅是房地产的问题。房地产只是经济大盘的一部分，包叔好友兽爷说：

蒸一锅饭，不可能只有一粒米熟了。


1



保利的白皮书已经发了九年。

此前的八本白皮书，他们几乎准确预言了之后的市场规模、走向。有时甚至能给房企和消费者提供战略决策建议，和投资建议。

2017年，他们率先提出房地产行业进入总量峰值时代；2018年，他们开始认真去杠杆，成为龙头中唯一一条红线都没踩的企业；2023年，保利预言了市场的极端分化，提出“结构性长牛”，预告了买方时代来临……

而在去年中央提出“止跌回稳”之前，保利就已经在白皮书里明确提出新的“不动产观”，呼吁：

稳定资产价格、全面推动预期改善。
预期，是一个自我实现的过程。因而解决房地产的问题，不能仅从房地产入手。最关键的是：

要让大多数人产生积极的预期。
而与此前所有的周期不同，无论是股市还是楼市，这次最重要的看点是：

国家队进场。
拿股市来说，国家队第一次以正式番号登场，只要下跌，就会强势买入，坚决守卫资产价格。凌厉果断，和以前的作风完全不一样。

正是因为国家队的出手，让股市平稳熬过了关税战升级的惊涛骇浪，更给了普通人的信心。

房地产领域，政府去年9月份以来的雷厉风行，也让人很吃惊。

限制性政策已经被扫入了历史的垃圾堆，从保交楼，到土地回收，收商品房用作保障房，政府都在强势介入，都是前所未有的动作。

捍卫资产价格的态度非常明确。

更高级别、更大尺度的官方表态，也刷新了历史。比如首次将“房地产市场止跌回稳”设定为任务，比如高层亲自为房地产重新定性：

深刻认识房地产工作的人民性和政治性。
用“政治性和人民性”来描述一个行业，此前只用在金融业上。前所未有的定义，赋予了房地产崇高的道德支持。

“止跌”只是工作的第一步，是为了防止金融系统性风险。而前两天召开的政治局会议，对楼市的表述是：

持续巩固房地产市场稳定态势。
去年四季度以来，稳楼市各项政策，的确开始显效了。

不过，进入4月份后，不管是新房还是二手房，楼市的温度都有所下降。不同城市之间的冷热温差，也在扩大。

就算同一个城市，不同板块不同项目之间，也存在着温差。

从企业角度来看，房地产也还在调整中。中指数据，百强房企一季度销售总额为8101亿元，同比下降9.8%；累计销售总额超百亿元的房企共有17家，较去年同期减少4家。

显然，楼市的稳定态势，还是需要进一步巩固的。

前段时间，包叔就写了《这是我见过最伟大的操盘》，包括杭州、成都等几个城市操盘手们，已经在“止跌”的基础上，谋划回稳，扭转预期了。



2



去年，保利把《房地产行业白皮书》改了个名字，改成：

《不动产行业白皮书》。
改名背后，是中国最大开发商的战略转移。以前他们重点关注新房市场和二手房市场。但其实，土地、商业、办公、厂房、仓储，资产价格同样不容忽视，也都和住宅的波动，息息相关。

不动产是实体经济的载体，是金融体系的底层资产。新建住宅不可能脱离其他不动产而立足。

之前的白皮书，保利会花很大的篇幅做技术性分析，并分享自己的投资纪律和方法论。

但这一次的报告，他们几乎都在讲未来。

“好房子”今年也首次被列入政府工作报告。前几天的政治局会议，对房地产市场的表述也包括：

加大高品质住房供给。
这也加速推动楼市进入了“品质时代”。许多房企也涌入了“好房子”赛道，重新投资拿地。

但其实早在2023年，保利就在白皮书里提出，房地产开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡，品质居住需求的供需矛盾，将带来巨大的结构性机会。房企接下来要解决的重大课题是：

如何更好地发现并满足客户在房屋品质方面的需求。
所以在前两年，保利已经开始加速甩掉一些“包袱”项目，而将资源集中配置于更受市场欢迎的核心资产上。

今年的白皮书，保利继续提出，这是一个品质创新驱动发展的阶段。房企一定要注重产品的长期价值和用户体验，通过品质提升、技术创新：

争取有限客户。
这意味着房企管理的颗粒度更细致，通过对各个环节的细致把控和优化，提升运营效率，降低成本，增强市场竞争力。消费者的主流选择，将是那些能同时提供：

好产品、好服务、好生活的六边形战士。
这两年，保利打造产品品质的能力也在不断提升。他们自己对于居住空间、社区环境、配套服务等，也都提出了更高的标准和要求。

尤其是今年，光在大本营广州，他们就将陆续推出四五个高品质的好房子。

好房子还意味着各种创新。中国不动产依然是全球最大的单体市场。保利觉得，最有希望出现“大集成商”，能打通全产业链，能把新技术和新材料以最快速度投入使用。

所谓全产业链，不仅包括住宅的上下游，还包括物业服务、经纪代理、住房租赁、康养、酒店、商业、建筑施工及设计、会展、文旅、金融服务……

在开始去杠杆的那年，保利就已经在布局这件事了。他们是为数不多拥有完整产业链能力的企业。

今年春节期间，宇树科技的机器人上春晚、扭秧歌，《哪吒2》打破历史纪录，DeepSeek在全球人工智能领域脱颖而出，这些现象级事件，极大提振了社会对综合国力和经济发展的信心。

保利认为，中国经济增长方式已逐渐向“技术驱动模式”转变。正因为中国经济有这样的韧性，所以他们认为：

资产价格重估，才有巨大的可能性。


3



每年4月份的政治局会议的主题，都与经济有关。

往年的会议，都在4月最后一两天，今年4月份的会议，来得比过去更早一些：

在25号召开的。
时间，有时也是一种重要信号。看下会议通稿，出现最多的字是：

稳。
对于房地产行业从业者而言，没有哪一年的楼市，如同这个4月以来面对如此复杂的情况一样。这对从业者，乃至于决策层，都将是一个考验。

这两年，中国楼市经历的回调，和我们的邻国日本，其实有一部分类似。日本三十年的先例，实在是太血淋淋了。日本经济学家林直道曾说过：

预期一旦坍塌，就再难重建。
他们后来相对成功的经验，其实也是：

稳预期。
2000年起，为拯救楼市，日本政府从供给端开始发力。他们对新房进行产品升级，把房贷利率降到了2%，新房税收优惠，停止了郊区新城开发，把更多的好地块摆上货架。

日本首都圈的房价，终于止跌了。

2015年，日本政府又突然拿出大量核心地段的稀缺宝地，开始造高价公寓，强化了继承税，推促着富人为房产买单。

这让日本大城市的土地价格，创下了连续7年上涨的纪录。

京都陶瓷创始人稻盛和夫曾在自传写过公司崛起的故事。最后他是这么总结的：

只有拼尽全身力气，神明才会眷顾你。